2005年7月15日

一方面是税金大量流失，另一方面是许多房东并不知道要交多少税，到哪交。其中的问题究竟出在哪里？

租房市场地下交易居多

房产新政之后，许多有房者将手中的房子出租，待找到合适的买家再出售，使得租赁市场房源激增。而此时，正值高校学生毕业找工作，租房者也大量增加。但记者走访的一些大型中介公司却表示，暑期租房的人确实不少，但大都是通过网络私下交易。记者在西祠胡同网站上看到，人气最旺的“南京出租房信息大全”每天发帖量都在600条以上。

“我爱我家”一位不愿表露身份的负责人解释，由于找中介帮忙，要交第一个月租金的一半钱给中介，如果月租金超过1500元，佣金则更高。而通过网络私下租赁，不仅这笔钱可以省下，房东还能避免交纳租赁税。

在“我爱我家”等中介公司出租房产，房东都必须按比例交租赁税。所以大部分房东把出租渠道转向了网络平台。 “我爱我家”这位负责人无奈地说，现在面对这种状况，南京的不少中介公司都是束手无策。

城中住宅月租金高达万元

对于南京各类房屋出租价格的平均水平，目前并没有人具体做过统计，但总体仍在看涨。国家有关部门的统计数据显示，去年一季度，南京房屋租赁价格同比上涨6.8%，二季度同比上涨6.5%。三季度虽然有所回落，但同比仍上涨3.5%。说明南京房屋租赁价格总体呈上涨趋势。  

主城区由于有着得天独厚的优势，目前仍是南京房屋租金最高的区域。特别是靠近繁华地段的房屋用于办公，租金则更高。比如新街口一带的个人住宅，假如是出租给公司办公，月租金一般都在四五千元。据说，金鹰国际花园有的住宅出租给人办公，月租金甚至高达七八千元。当然，这样的个人住宅租赁税并不是按住宅征收，而是按经营性房屋的标准征收的，即最低19.15%，最高为24%。

每年流失税金可达数亿元

根据南京市房屋租赁管理办公室以往的统计，南京江南八区和老大厂、老浦口范围内，去年的房屋租赁共计征税2.3亿元。其中，包括营业房等在内的非住宅出租纳税额仍是“大头”，大约占到九成，其余为个人住宅的租赁纳税额。而前年相同区域的房屋租赁税收总共为1.9亿元。去年的出租房纳税额，同比增长了21%。尽管如此，有关部门的官员表示，南京共有20亿元左右的房屋租赁交易额都是在“地下”成交，造成国家每年流失税金达数亿元。

从去年11月1日起《南京市房屋租赁管理办法》开始实施，新《办法》要求出租人在收取租金后，须向承租人出具专用发票，否则承租人可拒付租金。这一政策的出台实施使社会各界对堵塞房屋租赁业税收漏洞寄予了很大期望。然而事实并非如此。

基层税务人员在日常征管中发现，《办法》解决了房屋出租人从不纳税到开始纳税的问题，房屋租赁业纳税情况也已经大为好转，但是其中偷逃税款的现象依然存在。有的业主给承租方出具非租赁专用票据；有的隐瞒租金成交价格；有的以大酒店长包房名义，将整层房屋租给企业作为注册地和经营场所，拒绝按租赁行为申报纳税等等。此外，城乡接合部房屋租赁分散、隐蔽，管理难度大。这些都造成税金的大量流失。

“地下”出租房多为个人出租户

“地下”出租房屋以逃缴租赁税的行为，目前在我市仍然大量存在。为防止房屋出租户偷逃租赁税，南京市已经把房屋租赁登记备案手续，提到签订房屋出租治安责任书之前办理。

我国对城市房屋租赁实行由房地产管理部门登记备案制度，并且要依法缴纳租赁税。为让市民通过资产性投资增加家庭收入，去年，南京市把个人房屋租赁税中的营业税起征点提高到了5000元（即月租金在5000元以下的不缴营业税），从而将月租金5000元以下的个人房屋租赁税率降到了5.6%。然而，不少房屋出租户对此并不领情，出租房屋后，既不到房管部门办登记备案手续，也不依法缴纳租赁税。

在全市几个城区中，白下区出租房屋纳入管理的面积和租赁税征收额都排在最前。据该区房产局房屋租赁管理办公室负责人介绍，目前像营业用房等非住宅房屋的出租户，一般都能到房管部门办登记备案手续和缴纳租赁税，因为只有在办了登记备案手续后，承租户才能到工商部门办理相关的营业执照。但是，个人私有住宅出租户的情况就不同了，该区估计至少有一半这样的户头在“地下”进行出租交易。其中的主要原因便是，现在的私有住宅出租时，房东必须先与公安部门签订房屋出租综合管理责任书，然后再办登记备案手续。这样，就缺少了让房东非登记备案不可的一道“门槛”。

普通市民不会计算税率

据了解，《南京市房屋租赁管理办法》实施后，城区主动到管理部门登记备案的房东明显增多。同时，这个《办法》首次把城郊接合部的出租房，也全部纳入了租赁管理范围。据统计，去年南京房屋租赁办理登记备案的达到了1.7万户。1.7万户纳税2.3亿元，平均每户纳税1.35万元。管理部门坦言：之所以出现如此情形，是因为纳税少的普通住宅只有10%左右，而非住宅占了约九成。 制约普通民房出租纳入管理体系的依然是纳税问题。

据悉，上海、北京已先后对租房采用了“综合税率”，即把众多税种糅合到一起，统一为月租的5%左右；而南京依然按照有关税法的规定，租房税包括房产税、印花税、个人所得税等多个税种，各自的计算方法不一，根据月租所适用的税率也不同，加起来最少4.1%，最多可达24%。这样税率不仅偏高、而且复杂，普通市民根本不会计算。南京市房管局租赁管理科丁德新表示，根据多年管理经验，他们也认为应该采用综合税率，此事该部门已和地税部门商讨多次，希望有所改观。

另外，房管部门对偷漏税的管理手段也比较薄弱。丁德新认为，毕竟房管部门是行政机关，只能进行行政管理，做好宣传管理工作，并没有处罚的权力。税务部门的力量也很薄弱，目前都是义务纳税，主要靠个人申报。真要税务部门一个个查执行起来难度也很大。

新措施已经开始试点

记者从南京房产部门了解到，根据上级部门的要求，从2005年5月8日起已在秦淮区全面正式启动出租房屋管理试点工作。南京市房屋租赁管理办公室将把秦淮区试点经验，及时会同有关部门在全市推广。

据介绍，在宣传发动阶段，检查人员将逐户上门发放《房屋租赁户须知》《房屋租赁税计算表》，征求房屋出租户对房屋租赁登记备案和缴纳相关税费的意见和建议；召开房屋租赁管理及代征税法规现场咨询会，进一步增强房屋出租户依法登记备案和缴纳税费的意识。

登记发簿阶段，将按照登记备案有关规定，对房屋出租户的房屋所有权证明、租赁合同和当事人身份证明等资料进行审核，并发放《房屋租赁登记备案簿》，作为房屋出租户登记备案的有效证明。

征缴税费阶段，填写《征收房屋租赁税费通知单》，逐户上门发送，并做好督促出租户缴纳税费的管理工作。

为确保试点工作顺利进行，有关部门将对私房出租户，特别是私人门面房出租户的登记备案和缴纳税费的情况进行跟踪报道，对自觉主动登记备案和缴纳租赁税的出租户给予表扬，对拒不登记备案又不缴纳税费的将给予曝光，并按有关法律法规进行处罚。

房屋租赁管理将更科学

出租房屋管理试点工作至今已有两个月时间，效果如何呢？秦淮区地税局的官员用了“初见成效”四个字来形容，6月份的房屋租赁税比5月份增长了19.2万元。

南京市房管局租赁管理科丁德新也表示，从试点的情况来看效果不错，已经办理了1500户出租户的登记手续。目前，房管部门也已经投入一定资金制定一套房屋租赁管理软件，加强对房产租赁市场的管理。丁德新说，以前房屋租赁管理只能靠人工，很多数据不能及时处理。这套软件开始运行之后，人们可以在网上查到房屋出租信息，房屋租赁市场的走势、价格等，房屋租赁的管理将更现代、更科学。

    近期营业税、加息等相关政策的出台，使部分有实力的投资者纷纷选择长线收租，中短线投资者则抱着“边租边卖”的心态参与交易，使得整个高档房租赁市场的房源有所增加，租金基本保持稳定。委托出租房源主要集中在长宁、徐汇和浦东三个行政区，增速较快的是静安、浦东、闵行等区域。

    就四个月的情况看，承租的非境内客户占整体比例的6%，比出租的非境内客户多1%，说明境外人参与上海市场的角色多为需求而非供应方。租赁市场房东主要以境内客户为主，尤其是5月份全额营业税政策后大量投资人转为长线投资。

    信义不动产研究中心指出，近几个月租赁市场产品以住宅为主，自用客户成中坚力量。信义3~6月份的租赁成交中，住宅为91%，商铺6%，办公3%。住宅类产品的出租、求租，多集中于境内客户，且绝大多数为自用需求，二季度的客户背景资料显示港澳台、国外客户租赁需求产品住宅达到98%的高比例。交通便利、配套设施完善、离办公场所距离适宜是承租客户最主要的考虑。

客户表现一：很多时候，客户对房子的好感通常不露深色，即便看中了你的物业，并从心理上接受了你的价格之后，还会采取欲擒故纵的谈判战略尽可能压低你的租金。比如，不停找房子的缺点要求降价； 以配套设备不足为由，要求降价，或配齐；抬腿就走，让卖方担心失去你这个准房客；或者说是已看中其他某某店出租的房子并准备付定金；用其他同类房子的价格做比较，要求再减价。

房东应对策略：对此种种表现，你大可不必要惊慌，只要他话中有考虑的意思，如是否能再便宜点儿等，这恰恰说明他心中是喜欢你的物业的。你也可以告诉他，这套房子也有人看中，只是对方付款还有数日，既然你有诚意，我为何不成全你们呢？

舞一把“理财双刃剑”

客户表现二： 告之自己很满意，但家人有其他的想法，希望便宜点可以解决问题；或者表现出强烈的租房欲望，迫使对方降价；带着现金，说只要价钱合适马上付定金或签约； 告之能力有限租不起，要求再便宜一点儿；以自己的经济能力不够作为理由等等。

应对策略：欲望迫切是假面具，对方真正目的是迫使你降价，当然，在供大于需的市场基础之上，你应该充分把握好机会，在让价的同时劝对方能将租期设定的长远一点，从以人为本出发，延长租期可以少交中介费。

感情投资做长线

客户表现三：与房东套近乎，很有诚意与房东成为好朋友，通常租客会称，生意不在友情在，交定你这个朋友了，从而通过卖交情争取拿到最优惠的价格。

应对策略：对于他的诚意，你只有保持“一颗红心两种准备”，才能既做成生意，又能交朋友，说不定还能在今后的交往中延续你的租期。 

在上海市，个人承租私房用于经营，租期届满，产权人要求收回房屋应予准许。个人承租私房用于居住，租期届满或未定租期的，产权人要求收回房屋自用的，一般应予准许，承租人确无房可迁，法院可判决承租人在一定期间内搬迁，届时可由产权人向法院中请执行。

义务人拒不履行搬迁义务的，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第232条及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第295条之规定，除按月支付租金外，还须支付延迟履行金，延迟履行金按原租金的3?5倍支付。

据介绍，本市为进一步保障最低收入家庭廉租住房，从去年10月1日起，扩大了保障范围，提高了保障标准，申请标准由人均住房使用面积4平方米调整为6平方米，保障标准由人均住房使用面积8平方米调整为10平方米。

根据有关要求，从即日起只要符合以下条件的居民，就可以提出申请廉租住房租金补贴：人均收入不超过本市城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续救助6个月以上；申请人取得市内四区非农业常住户口超过5年；无房户或拥有私有住房和承租公有住房的使用面积不超过人均6平方米（含6平方米）。申请实物配租的家庭，在应符合前款规定的全部条件外，还应当是孤老或丧失劳动能力的特殊困难家庭。申请租金减免的家庭，现住房应是承租的市直管公房或单位自管公房。

对于符合条件的低保家庭，可到市住宅发展中心提出申请，经公示无异议的按规定实施廉租住房保障。市民可拨打咨询电话82681116进行咨询。

另外，记者了解到，本市廉租住房保障自2001年底开始实施，三年来，共投入专项资金1000多万元，为2138户低保家庭实施了廉租住房保障，其中发放租金补贴1601户，实物配租7户，租金核减530户。

答：你所说的实际上是房屋转租的效力问题，《中华人民共和国合同法》第44条第1款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。李某作为承租人将房屋转租于郝某后，你与李某之间的租赁合同仍然有效，故你无权要求李某按每月1600元支付租金，只能按原租赁合同要求李某按每月1350元支付租金，因你与郝某之间不存在合同关系，故你不能直接要求郝某承担违约责任，也不能要求郝某恢复原状，但你可以依据你与李某之间的租赁合同要求李某恢复原状或赔偿损失。